No existe una medida exacta para saber cuándo es más conveniente decantarse por un tipo u otro. La Nueva Ley Hipotecaria y el euríbor bajo mínimos parecen inclinarnos por un crédito a interés fijo. Pero no todo es blanco o negro.
Tras la conmoción provocada por las cláusulas suelo en los bolsillos de muchos españoles, la tendencia parece decantarse por contratar hipotecas a tipo de interés fijo. De hecho, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) hasta hace un par de años el 90 por ciento de los créditos hipotecarios que se firmaban eran a tipo variable, mientras hoy lo son un 60 por ciento. ¿La razón? Quizás pensamos que son más seguras, que nos blindan frente a la inevitable subida de tipos que tiene que llegar en un futuro no muy lejano.
Pero en este notable descenso en la contratación de intereses variables y el aumento en los fijos tiene mucho que ver que estos últimos se encuentran en sus niveles históricos más bajos, y en que la diferencia entre el interés medio variable y fijo se ha estrechado tanto que apenas varía en medio punto porcentual.
¿En qué se diferencian?
En los préstamos variables:
- El interés aplicable varía en función de la evolución de los tipos de interés. Puede bajar… o subir.
- Se calcula una Tasa Anual Equivalente (TAE) teórica, de manera que se utilizan los últimos datos conocidos de los índices de referencia, pero este supuesto no es real y al final de la vida del préstamo su TAE real habrá sido más alta o más baja en función de si los tipos de interés han subido o han bajado.
En los préstamos fijos:
- El interés es constante durante toda la vida de la hipoteca.
- No nos afectan las subidas de tipos de interés, pero tampoco nos beneficiamos de las bajadas.
La TAE refleja el coste del préstamo hipotecario a lo largo de toda su duración.
Pros y contras: euríbor y tipos de interés
Los expertos no tienen totalmente claro qué alternativa es mejor y advierten que la elección depende de las condiciones de cada momento:
- Ahora mismo el euríbor – o lo que es lo mismo el índice de referencia diario que indica el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos dicen concederse préstamos a corto plazo entre ellos para prestárselo a terceros -particulares y empresas– está a niveles mínimos. Es decir, ahorran más quienes tienen su hipoteca a un tipo de interés variable.
- Algunos financieros advierten que la tendencia cambiará en breve y que es mejor optar por el tipo de interés fijo, mientras se esté a tiempo. Pero no todo está tan claro. Hay que pensar que la evolución del euríbor está condicionada por los tipos de interés (actualmente en el cero por ciento) y no hay expectativas de que puedan subir a corto plazo. Para que el Banco Central Europeo (BCE) retire su programa de estímulos, la inflación debería situarse en el 2%, algo que todavía parece muy lejano.
- Una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo y durante ese periodo el euríbor puede vivir muchas oscilaciones. Por eso, lo que hay que valorar para el cambio es la seguridad que queremos tener en el nuevo préstamo hipotecario. Actualmente se paga más por un tipo de interés fijo, pero este ofrece tranquilidad ante un incremento de los tipos de interés.
- Los expertos avanzan que el euríbor subirá en un plazo de 3 a 4 años, por lo que puede no ser mala idea pasarse al tipo de interés fijo siempre que se mantenga en torno al 2%.
- Para que una cuota de una hipoteca a tipo fijo fuese más barata que una a tipo variable, el euríbor debería situarse en torno a niveles del 1-1,50 por ciento.
- Si se mantiene en niveles parecidos a los actuales o aumentara durante los últimos años de la hipoteca, con un interés variable se pagaría menos.
¿Y si quiero cambiarme?
Pues con la nueva Ley Hipotecaria te saldrá ‘casi gratis’. Según explicó el ex ministro de Economía, Luis de Guindos, cuando la presentó ante los medios de comunicación, “se contempla que el paso de interés fijo a variable se haga prácticamente sin gastos”, sobre todo a partir del tercer año. Vamos a explicarlo un poco mejor.
El cambio de un tipo de interés a otro se puede hacer por:
- Novación, negociando las condiciones directamente con nuestro banco.
- Subrogación, cambiando de entidad bancaria.
Con la nueva ley los costes de novación prácticamente desaparecen y en el caso de los gastos por subrogación, serán de un 25% si la hipoteca tiene menos de tres años y sin comisión, a partir de entonces. Además, los gastos de notario se bonifican al 90%.
Una vez se haya subrogado la hipoteca con otro banco, puedes aprovechar también para negociar una nueva novación que te permita ampliar o reducir el capital, el método o sistema de amortización y cualquier otra condición financiera, así como la prestación o modificación de garantías personales.
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